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  • 美国房价,十年新高,但春天远未结束

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    证券研究报告
    2017 10 12
    宏观经济
    宏观专题
    要点
    美国房价已超危机前高点,接下来是危机再现还是继续勇往直前?
    地产行业占美 GDP 18%左右,对美国经济与货币政策至关重要
    2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时,我们就认为美国楼市还有很
    大空间,这个判断已经得到印证。从那时到现在,楼价又涨了 10%
    往前看,美国楼市是春红褪去,还是春去夏来?从多方面来看,我们
    认为,美国楼市总体并无过热风险,仍有上行空间
    与危机前不同,当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大
    下滑,相当 2000 年左右的水平。投机情绪也不浓厚,居民平均支付
    能力明显高于平均房价,断供比例持续下滑,止赎房屋数量达到十
    低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎,尽管当前房贷的平均信用点要
    求从高点 760 左右下降 730 左右仍比次债危机前高 10 个点
    房屋空置率持续下行,房屋租售比明显高于危机之前,均表明整体楼
    市尚无过热风险
    美国国内的千禧一代需求开始释放,加上海外需求较多,总体需求仍
    然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响,美自有
    住房率由 2016 63%触底反弹至当前 63.7%但仍处于 30 年的低位。
    占总人口 20%千禧一代成为购房主力军,而占全美楼市 8%国际
    买家需求不减。根据万得数据,其中美国之外的华人买家对美地产
    资依然独占鳌头,年年增长,近四年半累积达到 1200 亿美元左右。
    建筑技术工人短缺加上房屋许可受限,房屋供应不足,尤其是中低户
    型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口,技术工人
    短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住
    宅数甚至低于 2000 水平。成屋库存也从危机时 10 个月,下降到
    4 个月左右的水平,成屋库存过剩缓冲区已经消失,新屋供与成屋销售
    之比为 10%左右,远低于危机 18%的平均水平。
    局部地区楼市有风险,但总体仍有上行空间,为美国经济复苏、货币
    紧缩奠定了基础。分海外买家集中的城市,出现高端房地产市场过
    热的风险。比如,近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%,而商
    地产销售量下滑 50%同时住房贷款的提供机构(房地美和房利美)
    的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而
    言,美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制,未来 1-2 年仍有 5%
    上的年增速。这种情况下,美国金融周期继续上行,经济复苏趋势仍
    在,货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹,美债收益上行不可避免,
    时间点近期关注今年底和明年一季度。
    分析师
    张文朗
    021-22169109
    zhangwenlang@ebscn.com
    执业证书编号:S0930516100002
    联系人
    周子彭
    010-56513039
    zhouzipeng@ebscn.com
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