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    究报告 | 宏观研究
    联讯宏观专题研究
    长租公寓 REITs 模式全解析
    2017 12 04
    投资要点
    :李奇霖
    执业编号:S0300517030002
    电话:010-66235770
    邮箱:liqilin@lxsec.com
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    2017国租赁住房元年
    长租公寓东风将起,然而企业纷纷表示“不亏就是赚”,长租公寓不赚钱的
    原因有两点,一是市场定位错误,二是经营成本高,主要指融资成本
    市场定位方面,真正有消费能力的人群应该是工作 5 年以上稍有经济能力
    的,尙不够置办婚房,但是有稳定关系并且有成家打算的金领、中层白领。
    融资方面,开拓更多的融资方式盘活资产就非常重要,REITs 将会成为企业
    致胜的关键
    我国的类 REITs 项目目前有三类,分别是轻资产模式的租金收益权模式,重
    资产 CMBS 模式重资产的类 REITs 模式他们的基本结构都可以分为三
    个部分:
    第一,原始权益人和基金/信托管理人成立基金/信托,出资认购全部份
    额。管理人成立专项计划。
    第二,原始权益人将基金/信托的份额转让给专项计划。
    第三,重资产模式中专项计划按照约定通过购买项目公司股份(包含物
    业产权),用向项目公司发放贷款的方式来控制物业产权,获取物业未来的
    租金收益。轻资产模式没有产权,一般是通过向项目公司发放贷款或购买债
    权来获取物业未来的租金收益。
    目前租赁住房第一期资产支持专项计划是融资效率高,可复制性最高的项
    目。原因在于:一是融资的物业没有折价。二是有物业担保的情况下可以延
    长专项计划年限融资额度高。四是大型开发商开发长租公寓,从拿地阶段
    开始建设,对房子格局的可操作空间大,未来根据市场转型的能力和灵活性
    更强。三是采取“储架发行”机制,一次核准,多次发行有效地提高了发
    行效率。
    资金雄厚的大企业可以高效回款,短时间内复制,进行业务拓展,也存在
    一些问题,比如经营压力大,尤其是在市场不景气的情况下。所以,其他中
    介系、互联网创业系的企业可以发挥发挥其他优势要么轻资产运营,要么
    选择增值潜力大的物业资产
    示:监管超预
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